"الوطني الاتحادي" يوافق على مشروع قانون بشأن إنشاء وتنظيم اتحاد الملاك بعد أن استحدث وعدل عددا من مواده

وافق المجلس الوطني الاتحادي خلال جلسته الحادية عشرة من دور الانعقاد العادي الثاني للفصل التشريعي السابع عشر، التي عقدها مساء أمس الثلاثاء في مقر المجلس بأبوظبي، برئاسة معالي صقر غباش رئيس المجلس، على مشروع قانون اتحادي بشأن إنشاء وتنظيم اتحاد الملاك، الذي يهدف إلى إنشاء كيان قانوني يضم ملاك العقار بغرض إدارة وتنمية واستثمار وصيانة وحفظ الوحدات العقارية والأجزاء المشتركة والمفرزة، وتعزيز المسؤولية المجتمعية وتوفير بيئة آمنة وإيجابية وفتح قنوات للتواصل بين الملاك، وتقوية الترابط بينهم.

وعدل المجلس مسمى مشروع القانون ليصبح مشروع قانون اتحادي بشأن إنشاء وتنظيم اتحاد الملاك، وجاء التعديل بإضافة كلمة إنشاء لأنه مطلوب النص على إنشاء الاتحادات، لأنها ليست موجودة على المستوى الاتحادي، وهذا القانون هو الذي ينشئها لأول مرة على هذا المستوى، وكلمة تنظيم تعني فقط الترتيب والإدارة، ولا تعني الإيجاد أو الإنشاء، وبالتالي فهي غير كافية لأداء المعنى المطلوب في العنوان.

وفي مادة التعريفات استحدث المجلس أربعة تعريفات هي "العقار" وهو الحي السكني أو البناية، و" الحي السكني" وهو مجموعة وحدات عقارية مملوكة لعدة أشخاص تجمع بينها خدمات ومرافق مشتركة، و"البناية" وهي بناء واحد مستقل بمرافقه وخدماته المشتركة يتكون من عدد من الوحدات العقارية ويتملكه عدة أشخاص، و"الجمعية العمومية للاتحاد" هي كيان يتألف من الأعضاء المنضمين للاتحاد الذين يملكون وحدات عقارية في ذات العقار، وفي حالة تعدد الملاك لوحدة عقارية واحدة يكون لهم ممثل واحد في هذه الجمعية.

وتطبق أحكام هذا القانون على كل عقار تنشئه الجهات الاتحادية في أي منطقة من إقليم الدولة بما فيها المناطق الحرة، ويكون مشتركا في ملكيته عدد من الأشخاص، ويجوز تطبيق أحكام هذا القانون على العقارات التي تنشأ من غير الجهات الاتحادية بعد موافقة الإمارة المعنية.

وحسب مشروع القانون فإنه يعد من الأجزاء المشتركة ما يأتي: أرض العقار في البنايات، وهيكل البناء والأساسات والركائز والأعمدة والجدران في البنايات، والتي تحمل البناء أو تحمل السقوف، والجدران الفاصلة المشتركة بين الوحدات، والجدران المعدة للمداخن، والمخازن المستخدمة كغرف للخدمات، والأماكن المخصصة للنفايات، والمداخن ومناور التهوية المعدة لبيوت الخلاء والمطابخ والمزاريب والمجاري، والمداخل والواجهات والسلالم وأقفاصها والممرات والدهاليز والأقبية والمصاعد، ومخارج الطوارئ، وأجهزة التبريد وسائر أنواع الأنابيب، والتركيبات والتمديدات المشتركة كتجهيزات الإنارة والمياه والصرف والغاز الطبيعي والإنترنت والأطباق الهوائية وملحقاتها إلا ما كان منها داخل الوحدة العقارية وتقتصر منفعته على مالك الوحدة العقارية، والمنشآت الرياضية والسياحية والمنشآت المعدة للراحة والتسلية ونحوها، والمنشآت الرياضية والمنشآت المعدة للراحة والترفيه ونحوها، والأفنية، والممرات الخارجية، والمماشي والحدائق، ومواقف السيارات، وساحات الانتظار، وأماكن التجمع، والسطوح الأخيرة حسب أحكام تشريعات البناء، والسطوح الأخيرة في البنايات حسب أحكام تشريعات البناء، ولوزارة الطاقة والبنية التحتية والسلطة المختصة إصدار قرارات بإضافة أي أجزاء مشتركة أخرى.

واستحدث المجلس مادة تنص على التعاون والتنسيق بين الوزارة والسلطة المختصة وتحدد اللائحة التنفيذية الضوابط والإجراءات التي من شأنها: تحقيق التوافق بين الوزارة والسلطة المختصة لغايات التعاون والتنسيق لتوفير خدمات المرافق والتطوير والمحافظة والاستثمار الجيد للعقارات المشمولة بأحكام هذا القانون، وكافة الأجزاء التابعة لهذه العقارات، وتحديد آليات وضع نموذج استرشادي لإدارة الأجزاء المشتركة، ونموذج استرشادي للنظام الأساسي للاتحاد.

ونصت المادة وعنوانها "تحسين الأجزاء المشتركة من قبل أحد الملاك" على ما يلي: للمالك، وفقا لما يحدده نظام إدارة الأجزاء المشتركة، أن يحسن على نفقته الخاصة تلك الأجزاء، أو جزءا منها أو منفعتها، دون أن يغير ذلك، في جميع الأحوال، من تخصيصها، وبشرط ألا يسبب هذا التحسين ضررا للآخرين.

وحسب مشروع القانون وفي المادة وعنوانها إنشاء اتحاد الملاك في الأحياء السكنية نصت على ما يلي : يجوز انشاء اتحاد الملاك في الأحياء السكنية التي يكون عدد ملاك وحداتها العقارية خمسة فأكثر وفقا للإجراءات الاتية: دعوة جميع مالكي الوحدات العقارية بالحي السكني من الجهة التي انشأته، أو الوزارة، أو السلطة المختصة، أو أحد ملاك الوحدات العقارية بالحي ذاته ، لغايات الاجتماع لإنشاء الاتحاد، وتوافق خمسة من الملاك على إنشاء الاتحاد، واختيار لجنة تأسيسية لاستكمال الإجراءات، واقتراح النظام الأساسي للاتحاد لاعتماده من جمعيته العمومية، ويتم تسجيل الاتحاد لدى كل من الوزارة والسلطة المختصة، وتصدر الوزارة قرارا بإشهاره.

وحسب هذه المادة يصبح عضوا في الاتحاد كل من وافق على انشائه، ويجوز لباقي ملاك الوحدات في الحي السكني الانضمام للاتحاد متى أبدوا رغبتهم في ذلك، ويكون للاتحاد جمعية عمومية فور قيامه تضم كل أعضاء الاتحاد في الحي السكني، وفي حالة تعدد الملاك لوحدة واحدة يكون لهم ممثل واحد في هذه الجمعية، وتحدد اللائحة التنفيذية إجراءات تنفيذ بنود هذه المادة.

كما استحدث المجلس مادة بعنوان " إنشاء اتحاد الملاك في البنايات " تنص على ما يلي : ينشأ اتحاد الملاك في البنايات التي يكون عدد ملاك وحداتها العقارية خمسة فأكثر وفقا للإجراءات الآتية: دعوة جميع مالكي الوحدات العقارية بالبناية من الجهة التي أنشأتها، أو الوزارة، أو السلطة المختصة، أو أحد ملاك الوحدات العقارية بالبناية ذاتها ، لغايات الاجتماع لإنشاء الاتحاد، وتوافق الملاك على قيام الاتحاد، واختيار لجنة تأسيسية لاستكمال إجراءات انشائه، واقتراح نظامه الأساسي لاعتماده من جمعيته العمومية، وفي حال عدم التوافق بين الملاك على قيام الاتحاد كان لأي منهم أن يطلب من المحكمة الكلية الكائن بدائرتها العقار التصريح له بإتمام هذه الإجراءات، وتحدد المحكمة اللجنة التأسيسية التي تستكمل إجراءات التسجيل في حال التصريح بقيام الاتحاد، ويتم تسجيل الاتحاد لدى كل من الوزارة والسلطة المختصة، وتصدر الوزارة قرارا بإشهاره.

كما يصبح جميع مالكي الوحدات العقارية في البناية أعضاء في اتحاد ملاكها، ويكون للاتحاد جمعية عمومية فور قيامه تضم كل الملاك في البناية، وفي حالة تعدد الملاك لوحدة واحدة يكون لهم ممثل واحد في هذه الجمعية، ويجوز لوزارة الطاقة والبنية التحتية الاستثناء من شرط عدد ملاك الوحدات العقارية الوارد في البند /1/ من هذه المادة لغايات قيام الاتحاد، وتحدد اللائحة التنفيذية إجراءات تنفيذ بنود هذه المادة.

واستحدث المجلس مادة بعنوان "انقضاء اتحاد الملاك" وتنص على ما يلي: ينقضي اتحاد الملاك في أي من الحالات الآتية: إذا أصبح عدد الملاك أقل من العدد اللازم لتأسيسه، حالة هلاك العقار، واتفاق الأعضاء على حل الاتحاد في الأحياء السكنية.

كما ينقضي في حالة انقضاء الاتحاد تنقضي جمعيته العمومية، ومجلس إدارته، وفي جميع أحوال انقضاء الاتحاد يتعين اتخاذ الإجراءات القانونية التي تنص عليها اللائحة التنفيذية لتصفية ما له وما عليه من حقوق والتزامات.

وطبقا لمشروع القانون وفي مادته وعنوانها "إنشاء وتنظيم مجلس إدارة الاتحاد" ينتخب أعضاء الجمعية العمومية لاتحاد الملاك مجلسا لإدارة هذا الاتحاد من بين أعضائه على النحو الآتي: مجلس من ثلاثة إلى خمسة أعضاء إذا كان عدد وحدات العقار لا يزيد على ثلاثين وحدة عقارية، ومجلس من خمسة إلى أحد عشر عضوا إذا زاد عدد وحدات العقار على ثلاثين وحدة عقارية.

حسب المادة تكون مدة عضوية المجلس ثلاث سنوات قابلة للتجديد لمدد مماثلة، ويختار كل مجلس إدارة رئيسا له ونائبا للرئيس وأمينا للصندوق من بين أعضائه، وللوزارة والسلطة المختصة تعيين ممثل لكل منهما في مجلس الإدارة لحضور الجلسات والاشتراك في المناقشات، ولا يكون للممثل صوت معدود في قرارات مجلس الإدارة، وتشرف وزارة الطاقة والبنية التحتية على إجراءات انتخاب مجلس إدارة الاتحاد المنصوص عليه في هذه المادة.

وحسب مشروع القانون وفي مادة وعنوانها المحافظة على مصالح الاتحاد: يجب على مجلس الإدارة المحافظة على مصالح الاتحاد، وبذل عناية الشخص الحريص، والقيام بجميع التصرفات التي تتفق وأحكام هذا القانون والقرارات الصادرة تنفيذا له، وأهداف وأغراض الاتحاد والصلاحيات الممنوحة لهم، ويحظر على عضو مجلس الإدارة أن يتعاقد باسم الاتحاد إلا بتفويض كتابي من المجلس، ويحظر على رئيس أو عضو مجلس الإدارة ، أو زوجه، أو أحد أقاربه حتى الدرجة الرابعة، أن يدخل في أي معاملات تجارية مع الاتحاد.

وشدد مشروع القانون العقوبات بحيث نص على أنه لا يخل تطبيق العقوبات المنصوص عليها في هذا القانون بأي عقوبة أشد ينص عليها أي قانون آخر، ويعاقب بالحبس مدة لا تزيد على سنة والغرامة التي لا تقل عن /500,000/ خمسمائة ألف درهم ولا تزيد على /1,000,000/ مليون درهم أو بإحدى هاتين العقوبتين كل من: تعامل مع الغير باسم اتحاد الملاك قبل تسجيله لدى الوزارة أو السلطة المختصة، وانتحل صفة رئيس مجلس أو عضو مجلس إدارة أو مدير اتحاد ملاك.

كما يعاقب بالحبس مدة لا تقل عن سنة، والغرامة التي لا تقل عن /100,000/ مائة ألف درهم ولا تزيد على /500,000/ خمسمائة ألف درهم، أو بإحدى هاتين العقوبتين كل من: رئيس أو عضو مجلس إدارة، أو مدير الاتحاد، قدم ميزانيات أو عقودا غير صحيحة مع علمه بذلك، وكل شخص صادق على مستندات غير صحيحة تخص اتحاد الملاك مع علمه بذلك.

واستحدث المجلس أربع مواد تتعلق بالعقوبات نصت على ما يلي : يعاقب بالحبس مدة لا تقل عن سنة وبالغرامة التي لا تقل عن /500,000/ خمسمائة ألف درهم ولا تزيد على /2,000,000/ مليوني درهم، أو بإحدى هاتين العقوبتين، كل من اختلس أو بدد مالا من أموال الاتحاد، أو سهل للغير الاستيلاء عليه.

كما نصت على أنه وبالإضافة للغرامات المحكوم بها وفقا للمواد /38/، /39/ و/40/ من هذا القانون، تقضي المحكمة بإلزام المحكوم عليه أن يرد للاتحاد مبلغا مساويا لقيمة المال موضوع الجريمة إذا ترتب عليها ضياع أي أموال للاتحاد، وللوزير، بعد التنسيق مع السلطة المختصة، العرض على مجلس الوزراء لاستصدار قرار بالمخالفات والغرامات الإدارية التي يتم توقيعها على رئيس وأعضاء مجلس الإدارة ومدير الاتحاد حال وقوع مخالفة من أي منهم لم ينص عليها هذا القانون.

كما يصدر وزير الطاقة والبنية التحتية بالتنسيق مع السلطة المختصة، قرارا بتحديد أسماء الموظفين الذين تكون لهم صلاحية مراجعة أوراق وسجلات الاتحاد وتسجيل أي مخالفات فيها، ورفع تقرير بشأنها للوزارة لاتخاذ الإجراء المناسب، وتحدد اللائحة التنفيذية ضوابط وإجراءات القيام بهذا العمل.

وحسب مشروع القانون يصدر مجلس الوزراء اللائحة التنفيذية لهذا القانون، بناء على اقتراح الوزير، خلال ستة أشهر من اليوم التالي لتاريخ نشره، ويلغى كل حكم يخالف أو يتعارض مع أحكام هذا القانون، وينشر هذا القانون في الجريدة الرسمية، ويعمل به بعد ستة أشهر من اليوم التالي لتاريخ نشره.

ووجه سعادة أحمد عبدالله الشحي سؤالا إلى معالي ناصر بن ثاني الهاملي وزير الموارد البشرية والتوطين حول الإجراءات التي ستتخذها الوزارة لحماية حقوق المستثمر المواطن والمواطنين العاملين في مراكز توافق نتيجة الإغلاق وطلب معالي الوزير تأجيل السؤال إلى جلسة أخرى.

كما وجه سعادة حميد علي العبار الشامسي سؤالا إلى معالي سهيل بن محمد فرج فارس المزروعي وزير الطاقة والبنية التحتية حول الإجراءات المتبعة لدى الوزارة لمنح أصحاب الهمم المساعدة السكنية وحالات إعفائهم من سدادها.

ورد معالي الوزير إنه بعد دمج وزارة تطوير البنية التحتية ووزارة الطاقة وإلحاق برنامج الشيخ زايد للإسكان بالوزارة قرر مجلس الوزراء تشكيل لجنة برئاستنا وعضوية ممثلين عن وزارة شؤون الرئاسة ووزارة المالية ووزارة تنمية المجتمع والأمانة العامة لمجلس الوزراء، لإعادة صياغة ضوابط المساعدات السكنية لمواطني الدولة، ومن ضمنهم فئة أصحاب الهمم، وقد انتهت اللجنة من صياغة المسودة النهائية للقرار وتم تقديمه لمجلس الوزراء لمناقشته وإقراره، وتضمن مشروع القرار شروط الحصول على المساعدات السكنية من قروض ومنح، والشروط الخاصة للحالات الاستثنائية من أصحاب الهمم وغيرهم من الفئات.

وقال معاليه إن اللجنة مشكلة من عدة وزارات بما فيها وزارة تنمية المجتمع وهي معنية بالنظر إلى مثل هذه الحالات والقرار سينظر إلى جميع فئات المجتمع بما فيها فئة أصحاب الهمم وقرار مجلس الوزراء في هذا الشأن.

ووجه سعادة أحمد عبدالله الشحي سؤالا إلى معالي سهيل بن محمد فرج فارس المزروعي وزير الطاقة والبنية التحتية الإجراءات التي اتخذتها الوزارة بخصوص انقضاء مهلة قرار المساعدة المالية للمستفيدين من برنامج زايد للإسكان وذلك نتيجة عدم تمكنهم من استخدامها بسبب تفشي فيروس /كوفيد19/ .

ورد معالي الوزير قائلا عملت الوزارة مع المعنيين في الحكومة على تحليل جميع الخدمات المقدمة للمستفيدين من برنامج زايد للإسكان، ووضعت الآليات والتدابير الاستباقية بهدف ضمان استمرارية تقديم الخدمات الحكومية والتخفيف من آثار التدابير الاحترازية، ومن الإجراءات التي تم اتخاذها إتاحة خدمة فتح ملف التنفيذ بشكل كامل عن بعد وإعادة النظر في بعض الاشتراطات وتخصيص مهلة إضافية للمستفيدين لاستكمال المستندات، ووصلت في بعض الأحيان لمدة 6 أشهر، استفاد منها قرابة 800 مستفيد، وأصدرت الوزارة حزمة من الإعفاءات والتسهيلات للمقاولين والاستشاريين بمنحهم تمديدات زمنية بسبب التأخير الناتج عن الجائحة.

وأضاف أنه تم دمج برنامج الشيخ زايد للإسكان في الوزارة وأصبح من ضمن أجهزتها، ولم تلغى اختصاصاته وبقي مسماه كما هو.

وفي بند الرسائل الصادرة للحكومة اطلع المجلس على رسالة صادرة بشأن طلب الموافقة على مناقشة موضوع " أثر التشريعات المنظمة لأنشطة سوق العمل على المتغيرات الاقتصادية في الدولة ".

وصادق المجلس على مضبطة الجلسة العاشرة المعقودة بتاريخ 20/4/2021 .